来源：经济观察报
胡芳洁
十年调控，二手房成为“重灾区”，宏观调控意在抑制房价过快上涨，但实际效果却是人为增加了购房者的成本，从而推高了房价。
税，税，税
对二手房市场的调控，基本上是一个税费累积的过程。
以北京为例。2005年5月，国税总局、财政部、建设部联合发文，规定当年6月1日以后，个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收5.5%的营业税；购买超过2年的普通住宅对外出售，免征营业税；超过两年的非普通住宅对外销售，按非普通住宅征收营业税。
一年以后，“国六条”出台，从当年6月1日起，免征营业税的房屋标准，从购买满2年，提升到了满5年。
2008年，因为金融危机的影响，国内房地产市场受到严重的打击，2009年1月，北京市营业税免征标准，从满5年调回了2年。这一次减轻营业税负担，是这些年来少有的举措。
随着2009年、2010年楼市交易的火爆登场，2011年，又调成了满2年。
2013年3月，在征收营业税的基础上，政府强调按房屋买卖差额的20%征收个人所得税，而只有满5年且是家庭唯一住房的房屋才能减免。
因为严格执行20%个税，北京二手房税费累积到了历史最高点，此时北京房价与多年前相比，已不可同日而语，这也使得北京二手房交易中累积税费的绝对数字达到历史高点。就目前的市场来看，所有的税费，依然全部转嫁给买房者。
现在在北京购买一套二手商品房，需要承担哪些税费呢？这些税费包括原本应该由卖家承担的营业税5.5%、个人所得税差额的20%，买家需要承担的契税1.5%-3%，印花税等。
由于政府一直颁布二手房交易的最低计税价，为了节省税费成本，二手房买卖中，一般是以政府的最低计税价为参考，来申报交易价格和纳税，由此导致了二手房买卖中常见的阴阳合同问题，即以低于实际成交价格的价格来申报和纳税，所以二手房交易中需要缴纳的税费，并没有按实际交易价格计算的那么多。
不过，这些年来，政府一直在不断提高最低计税价，最近几年，提升的频率越来越快，这也直接导致二手房交易成本的上升。
据经济观察报了解，2006年北京市提升了一次最低计税价，2011年提升了一次，今年7月，又提升了一次。今年7月的调整，和2011年一样，没有向公众公开，据链家地产[微博]表示，此次上升的幅度为10%左右。
以北京市北五环内学清路区域一套需要缴纳营业税和个人所得税的房子为例，该区域2006年的最低计税价为6000元左右/平方米，2011年调整为约1.9万元/平方米。该区域一套90平方米的房子，按2006年的标准，缴纳营业税的金额最低为2.97万元，到2011年则变为9.4万元。现在该区域的最低计税价已经上调为2.1万元/平方米，营业税缴纳额最低则变为约10.4万元。如果再加上个人所得税、契税、印花税等，这些税费金额超过20万元。总计下来，买家需要承担房价以外的税费成本超过30万元。
这只是最低标准，如果买家是贷款买房，计税价就不能按最低标准，需要考虑贷款额度而提升申报额度，这样买家需要承担的税费就更高。
无论税费增加的额度是多少，只要这个费用转嫁到了买家身上，这就与调控的初衷、税费设计的初衷完全背离了。直到今天，政策的调整，依然在加深这一背离。那么，二手房市场的发展方向又在哪里？
前路
“现在交易环节重税，持有环节零税，相当于是鼓励囤积房子，不鼓励流通，供应下降，价格则上升。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。
持有环节加税，才是解决转嫁问题的根源所在。
实际上，伴随着调控的进展，二手房交易与新房一样，同样在首付比例、贷款利率等金融政策上以及购房资格等行政管控上受到影响。
“调控的效果不尽如人意，在于无论是政府还是大众，太小看需求了。”链家地产副总裁林倩表示，无论是税收政策，还是金融、行政等手段，都是为了抑制需求，为什么不在增加供应上做工作呢？
此外，采访中，几位经纪机构的负责人都认为二手房交易中的税费征收条件粗放，也是目前存在的问题。例如，营业税的征收，以购房是否满5年为标准，不满5年，就全额征；满了5年就是0。而在香港，为了抑制投机炒房征收印花税的方式是分级解决的，买房后半年内卖出的，征20%印花税；半年至1年，征15%；1年到3年征10%。
“我们现在是只有一个标准，如果分级解决会更合理。”胡景晖表示，例如一个人买房后是四年半以后出售，还是5年以后出售，差别并不是很大，但是要缴纳的营业税，却完全不同。
阴阳合同，是目前二手房交易中另一个普遍存在的问题，政府部门也清楚阴阳合同的现状，但就是没有找到解决办法，其中最根本的一个原因在于，目前政府要求申报的交易价格(即网签价)和计税价格，是同一个价。
为什么不能如实申报交易价格，再按政府的最低计税指导价纳税呢？
政府有一个最低计税指导价，这个价格往往比实际交易价格要低。而计税指导价和实际交易价格完全一样也不合理，因为住房产品的价格原则上有波动，最低计税指导价应该预留出房价可能波动的额度。而税收征管法如实申报的要求，使得实际纳税人(即买房人)有足够的动力违反该规定，而以最低计税价去申报并纳税。
台湾地区的做法或可借鉴：二手房交易中，过户申报价和计税价是分离的，政府会定期向公众公布计税价，因为市场有波动，该价格与实际交易价格之间的差距也是波动的，但总体而言，计税价约为市场成交价的7成左右。购房者可以如实申报过户价，再按照政府的计税价去纳税。
林倩表示，链家地产也曾向北京市建委等政府部门反应过这个问题，将过户申报价和计税价分离，可以有效避免阴阳合同，规范二手房交易市场，政府也觉得这种方式有道理。
但税收征管法规定了要如实申报，计税的申报价格和实际交易价格不能分离，而税收征管法是上位法，地方政府的主管部门对此无能为力，除非通过全国人民代表大会去修改这一上位法。
此外，政府调整计税价在时间上并没有规律可循，而且2011年以后，最低计税价也不再公开，买卖双方并不清楚自己房屋所在区域的计税价是多少，只有通过房地产中介公司通过代理多宗交易、协助申报纳税，慢慢摸索出计税价的位置。
由于这些原因，不少买房人在政府的无规则、不公开的游戏规则下，成为利益被损害者。例如，近期在链家地产代理的交易中，就有这样一个案例，有一个买房人在6月底与卖家达成交易意向，签了购房合同，到政府部门去网签备案是7月初，因为这一时间跨度，最低计税指导价变了，买家需要承担的税费也增加了，更为严重的是，因为最低计税价的调整，使得这位买家购房的房屋，从普通住宅变成了非普通住宅，因为政府关于普通住宅和非普通住宅的标准并没有随之调整，这使得其本来可以免征营业税，变成需要按差额缴纳营业税。这些都是签购房合同时所无法预料的。
林倩表示，政府在这个过程中，需要多考虑个体购房者的利益，不要让买房变成一个充满风险、需要步步为营的事。
